指导单位:江西省"五型"政府建设领导小组办公室、江西日报社

抚州一小区人防车位使用收益判归全体业主引热议

关于地下人防车位,您最关心的是什么?《问政江西》帮您反馈

2020-11-23 09:53   编辑:倪晓锋   来源:大江网

江西抚州市东旭1号地下车库入口

信息日报曾对该案进行关注

    大江网/问政江西客户端讯 记者沈冠楠报道:人防车位指的是依人民防空法的要求,在各小区人防空间设置的停车位。随着私家车逐渐成为越来越多家庭的“刚需”,小区利用地下人防空间设置停车位的做法十分普遍,在一定程度上缓解了停车难问题。

  但近年来,人防车位频繁引发纠纷,或取消短租,强制长租,或隐瞒属性,高价出售,名租实售,又或收益归属,纠缠不清……纠纷缠身的人防车位成了“人烦”车位。

  日前,江西抚州市东旭1号(公元1959)小区业委会与开发商关于人防车位一案引发网络热议,经终审法院判决,案涉地下人防车位的投资主体随着房屋的售出而实际发生转移,小区地下人防车位后续的实际投资者为全体业主,收益归全体业主所有。一时间,人防车位的各种话题再次迎来网上舆论聚焦。

  回顾:

  人防车位权益归属之争引官司

  最后业主赢了

  事情要从抚州市东旭1号小区业委会最近收到的一纸法院判决书说起。

  记者了解到,抚州市东旭1号小区于2012年竣工交房,据公开信息显示,该小区地下人防工程建筑面积为7759.85平方米,规划有200个人防停车位。

  2015年年初,东旭1号小区的前期物业公司美城物业办理了东旭1号人防工程平时使用证,并向抚州市物价局申请批复,向小区业主收取停车费用。

  2017年3月,美城物业公司被东旭1号小区业委会解聘,小区采取自治方式管理,业委会成为东旭1号人防工程的管理单位。

  2019年,东旭公司向法院提起诉讼,请求判令东旭1号小区业委会返还占用的地下人防车位200个,并赔偿车位租金损失118万元。

  一审中,开发商诉称,人防车位未计入小区公摊面积,虽计入建设成本,但没有计入房价。一审法院审理后认为,人防车位虽然未计入小区公摊面积,但东旭公司否认计入销售房价却无法提供相关财务证据予以证明。因此,对东旭公司否认地下车位没有计入销售房价的诉请不予采信。

  最终,一审法院对于东旭公司、美城物业要求东旭1号小区业委会返还小区地下人防车位并赔偿损失的诉讼请求,不予支持。

  2020年,东旭公司不服一审判决,向抚州市中级人民法院提起上诉。

  2020年10月16日,抚州中院作出二审判决,因案涉地下人防车位固有的性质和特点,其投资主体会随着房屋的售出而实际地发生转移,其后续的实际投资者以及平时使用管理和收益者应是全体业主。

  律师解读:人防车位收益归谁,各地做法存差异

  北京市盈科(南昌)律师事务所徐敏律师分析称,司法实践中曾经以车位、车库相关费用是否计入开发商的建房成本来确定其所有权归属,本案也是如此。抚州中院认为开发商出售地面建筑物之后,其占用范围内的土地使用权一并处分,该土地使用权适度的延伸附着物(即业主共有的地下人防车库)也理应一并处分转移给全体业主。

  不过,对于东旭1号小区人防工程平时使用收益权利的二审判决,抚州市人民防空办公室相关负责人也坦言,该案在今后解决商业住宅小区有关人防工程争议中并不具备示范作用,其表示,人防工程不存在所有权归属的问题,只是使用、管理、收益权由谁享有的问题,对人防工程平时使用管理和收益有争议的,还是需要通过自愿协商、仲裁或者诉讼方式解决。

  徐敏律师告诉记者,根据《人民防空法》第五条的规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”该规定仅明确投资者享有收益权,但人防车位的投资者是开发商还是业主存在争议。实际上,各地司法机关的对人防车位的理解不同,做法也不一样,多参考各地的物业管理条例、住建委规定等法规来确定权属。

  据其介绍,一种司法观点认为人防车位的收益归全体业主所有,例如本次抚州东旭1号小区“人防车位收益案”、2019年成都金牛区三九·绿城小区业委会与开发商的人防车位收益权争夺案等,法院判决认为,诉争的人防工程作为小区的配套建设项目,其建设费用已摊入建设总成本,随着房屋产权的转移,投资主体就由开发商转变为全体业主,收益当归全体业主所有。

  另一种司法观点则认为业主虽然出资购买房屋,但不能理所当然地转化成对人防工程进行投资。福建省高级人民法院、广州市中级人民法院曾在此类诉讼判决书中表示了以上观点。此外,上海、广州、重庆、福建等城市地方立法明确规定人防工程经依法初始登记后可以对外出售,可以办理产权登记和抵押登记。

  记者了解到,国家人防办已于去年启动相关规范的修订工作,并发文向各省级人防办就现行《中华人民共和国人民防空法》征求意见建议。法律人士表示,希望此次修订可以从法律规范层面明确相关产权归属与权责分配。

  调查:

  人防车位“售卖”、“长租”等问题成网友投诉焦点

  抚州市东旭1号小区打赢与开发商的“人防车位”官司,这一消息让江西乃至全国各地的业主感到振奋。《问政江西》作为江西省“五型”政府建设扩大社会参与加强社会监督平台,我们也陆续收到不少网友的留言或来电咨询:“怎么分辨我买到的车位是不是人防车位?”“开发商‘只卖不租’人防车位,这样允许吗?”“买到了人防车位,开发商不予退换怎么办?”……

  记者也通过查询《问政江西》的往期帖文发现,不少网友曾就自己所遭遇的人防车位问题发帖求助。

  2020年9月,南昌经开区南天阳光二期业主投诉小区开发商对人防车位进行买卖,只有购买了人防车位,业主才能停车。对此,南昌经开区“五型”办回复,将约谈小区开发商,就人防工程平时使用和维护管理进行督促、指导。

  樟树市网友也遭遇了类似事件——该市巅峰龙虎小区业主投诉开发商将车位与房屋强行捆绑销售,在业主了解到所售车位为地下人防车位时又改口说长期租赁,租期为20年。对此,樟树市房地产管理局回复,根据有关规定,用于人防工程的地下车位不能进行售卖,而针对网友反映的人防车位长租问题,市人防办已前往售楼处核实,将指导、监督项目人防车位租赁协议的签订。

  ……

  记者通过梳理帖文发现,人防车位“售卖”、“长租”等问题成为网友投诉焦点。不少网友反映,尽管在现有政策约束下,部分开发商就人防车位签订的是租赁协议,5年租期满后自动续约,但其价格跟普通车位的售价并未有多大区别。网友们质疑,这事实上是“变相售卖”。

  话题:

  本期“问计于民”聚焦地下人防车位话题

  关于人防车位,您最关心的是什么?您是否遭遇过与地下人防车位有关的纠纷,并苦恼于该如何维权?对江西现有的“人防车位”政策,您有什么宝贵建议?为通过“政务+服务”的形式更好的“问计于民、服务于民”,起到“上传下达”的作用,本期“问计于民”线上讨论活动聚焦江西小区地下人防车位话题,欢迎广大网友们积极参与进来,我们将收集整理网友的热点问题和宝贵意见,逐一反馈至相关部门,为广大网友答疑解惑,真正让“问计于民”落地生根。

  即日起,大江网(中国江西网)旗下问政江西客户端、大江新闻客户端、大江网微博、民生江西微博、信息日报微博、大江论坛等平台,将开设相关话题,欢迎广大网友跟帖、评论,您也可以致电新闻热线0791-86849203,说出您最关心的问题、建议、意见。

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